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借地権の対抗要件

平成23年1月21日の最高裁で

賃借権者が対抗要件を具備しない間に抵当権設定登記がされた場合、賃借権者は同登記後に賃借権に必要な期間不動産を用益したとしても、競売又は公売による買受人に賃借権の時効取得を対抗できない
という判決が出た






そもそも、借地権の対抗要件は原則として借地権の登記だけど
借地権は物権ではなく債権であるため貸主に登記に応じる義務はなく
登記には費用がかかることから借地権の登記がされることはまずない




そうなると借地人の権利関係が不安定になってしまうことから
借地借家法の特例で、一定の要件を満たせば
登記がなくても第三者に対して対抗することができる




その要件とは
1.その権利が借地権として成立している土地利用権であること
2.借地上に建物が存在すること
3.借地上の建物を借地権者が所有していること
4.借地権者が借地上に所有する建物につき、借地権者の名義により登記がなされていること
となっている






…で
今回の最高裁判決では
賃借人がこれらの4つの要件を満たすより前に
銀行などにより当該土地に抵当権登記がされたうえで抵当権行使され
第三者が当該土地を取得したケースで、
法律をそのまま解釈すれば
対抗要件を具備していないのだから当然といえば当然だけど
賃借権が否定されたということになる






でも普通に考えて
建物って一朝一夕に出来上がるものではなく
しかも表示登記されてから保存登記されるわけで
その間に設定された抵当権に対抗できないっていうのは
賃借人にとってはあまりにも酷だと思うけど…
。・゚・(ノД`)・゚・。




しかもせっかく大金ハタいて建てた家に住むことができないなんて
法律ってあまりにも理不尽なところがあるよなぁ~
┐(´~`;)┌






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